T&T Development — Инвестиции в логистический комплекс в СИЗ Поти

Объект

Параметры здания и модульная структура

Общая площадь объекта — 3000 м². Формат деления на 8 отдельных блоков позволяет гибко работать с арендаторами и снижает риски простоя.

1

Общая площадь

3000 м² логистической недвижимости в СИЗ Поти.

2

1 этаж

1944 м² основной складской и операционной площади.

3

Антресоль

1056 м² дополнительной полезной площади.

4

8 модулей

Разделение на блоки повышает ликвидность и удобство аренды.

5

Гибкость

Возможность сдачи как крупным, так и средним арендаторам.

6

Портовая локация

Поти — ключевая логистическая точка для импорта и экспорта.

7

Таможенная инфраструктура

Наличие таможенного режима внутри СИЗ повышает спрос.

8

Потенциал роста

Коммерческая недвижимость имеет лучшую окупаемость, чем апарт-форматы.

Экономика

Экономика проекта и структура доходности

Прогноз построен на минимальной ставке аренды $70/м²/год. Для инвестора ключевой показатель — 80% NOI, распределяемые между держателями долей.

Год	Выручка	Расходы	NOI
Год 1	$148,176	$59,413	$88,763
Год 2	$173,390	$62,139	$111,251
Год 3	$178,592	$64,003	$114,589

Общая доходность (NOI)

17.51%

Доход инвестора

14,04%

Суммарно инвесторам

$89,112

Одна доля

$31,740

Структура инвестиций

Инвестор получает 80% NOI

Это ключевая визуальная и экономическая логика проекта: объект генерирует NOI, 80% распределяется инвесторам, 20% остается управляющей стороне на девелопмент, управление и сопровождение.

Распределение NOI

80% / 20%

Прозрачная модель деления результата

Всего долей

20

Каждая доля дает право на участие в распределении

Порог входа

$31,740

Стоимость одной инвестиционной доли

ROI live

Калькулятор доходности инвестора

Измени количество долей, арендную ставку и коэффициент заполнения — увидишь ориентировочную доходность в реальном времени.

Количество долей

Горизонт владения, лет

Арендная ставка, $/м²/год

$70

Заполняемость объекта

100%

Количество долей

1

Общая инвестиция

$31,740

Количество долей × стоимость доли

Годовой доход инвестора

$0

Расчёт по выбранным параметрам

ROI в год

0%

Ориентировочная доходность по NOI

Срок окупаемости

—

Инвестиция / годовой денежный поток

Модель является презентационной и предназначена для предварительной оценки, а не для замены юридического и финансового due diligence.

Преимущества СИЗ

Налоговые преимущества СИЗ Поти

0% налог на прибыль
Льготный режим для повышения общей инвестиционной эффективности.
0% НДС
Снижение налоговой нагрузки на операции внутри режима СИЗ.
0% налог на дивиденды
Повышает итоговую привлекательность для инвестора.
0% налог на имущество
Дополнительное усиление экономики проекта.

Спрос

Почему спрос на объект высокий

Портовая инфраструктура
Близость к морскому порту усиливает ценность логистического объекта.
Таможня внутри СИЗ
Сокращает операционные издержки и упрощает логистику арендатора.
8 модульных блоков
Лёгкая адаптация объекта под разные бизнес-модели арендаторов.
Высокая прибыльность арендаторов
Коммерческие резиденты ценят локацию и режим СИЗ.

Средний коридор и логистика

Факторы роста логистического и складского спроса в Поти

Ниже представлены ключевые факторы, усиливающие спрос на логистику, склады и развитие складского бизнеса в СИЗ Поти в ближайшие годы.

1. Потенциал развития Среднего коридора

Кратный рост объемов

Согласно прогнозам Всемирного банка и BCG, транзит через Средний коридор может увеличиться в 3–4 раза до конца десятилетия. К 2027 году пропускная способность маршрута должна достичь 10 млн тонн в год.

Контейнеризация

Основной акцент смещается с сырьевых грузов на контейнерные перевозки (block trains). В 2025 году уже фиксируется трехкратный рост контейнерного трафика из Китая в Европу через Поти и Батуми.

Инфраструктурный прорыв 2026

К 2026 году правительство Грузии планирует завершить ключевые участки автобана «Восток-Запад» и модернизацию железной дороги. Это увеличит пропускную способность ж/д магистрали с 27 млн до 48 млн тонн в год.

2. Спрос на использование Грузии как логистического хаба

Трансформация страны в логистический центр

Увеличение грузопотока усиливает роль Грузии не только как транзитной страны, но и как полноценного регионального логистического центра.

Мультимодальность

Спрос растет не просто на перевозку, а на комплексные услуги: перевалку «море-рельсы», «море-авто» и временное хранение.

Дефицит мощностей

Существующие порты Поти и Батуми работают на пределе возможностей, а загрузка контейнерных терминалов близка к 80–90%. Это создает ажиотажный спрос на тыловые терминалы и складские зоны.

Фактор Анаклии

Начало строительства глубоководного порта Анаклия подогревает интерес крупных игроков к региону и заставляет их закрепляться в Поти уже сейчас.

3. Спрос на складское хозяйство в СИЗ Поти

Налоговый рай для складов

В СИЗ действует режим 0% налога на прибыль, НДС и импорт. Это делает хранение и перераспределение грузов в Поти значительно дешевле, чем в других логистических точках.

Торговый хаб (Re-export)

СИЗ Поти идеально подходит для формирования регионального распределительного центра: товары могут храниться без уплаты пошлин, консолидироваться и отправляться по мере необходимости.

Смена модели цепей поставок

Из-за нестабильности логистики компании переходят от модели Just-in-Time к Just-in-Case, что резко увеличивает потребность в складах длительного хранения в точках перевалки.

4. Аргументы в пользу развития складского бизнеса в СИЗ Поти

Географическая безальтернативность

СИЗ примыкает к крупнейшему порту страны, а при росте транзита через Средний коридор Поти становится ключевой точкой соприкосновения груза с морской логистикой в Грузии.

Экономия на операционных издержках

Отсутствие налогов на экспортно-импортные операции внутри зоны позволяет складским операторам предлагать клиентам более конкурентные ставки.

Инвестиции в инфраструктуру

Расширение зоны и наличие свободной территории создают пространство для строительства современных складов класса A.

Развитие ж/д сообщения

Развитие железнодорожного соединения с территорией СИЗ снижает стоимость перемещения грузов со склада на корабль или вагон.

Сертификат «Made in Georgia»

Наличие складов в СИЗ позволяет организовать легкую переработку или упаковку товаров и использовать преимущества соглашений Грузии о свободной торговле с ЕС и Китаем.

О компании

Надёжный инструмент вместо длинной окупаемости жилой недвижимости

На фоне апарт-отелей и жилых форматов Батуми с окупаемостью около 15 лет, T&T Development делает ставку на коммерческую недвижимость с понятной моделью дохода, юридической прозрачностью и экономическим обоснованием.

Основатель

Того Челидзе

Адвокат, 16 лет опыта

В основе проекта — принцип: прозрачность, экономическая обоснованность и юридическая защита инвестиций.

Образование

GIPA, ТГУ и профессиональная правовая подготовка, формирующая системный подход к инвестиционным структурам.

Практический опыт

Адвокат №4905, опыт работы в судебной системе и юридическом сопровождении сделок, имущественных прав и корпоративных структур.

Академическая и экспертная деятельность

Участие в правовой аналитике, преподавании и экспертной оценке, что усиливает доверие к архитектуре инвестиционного продукта.

Юридическая защита

Юридическая защита инвестиций

Блок доверия для инвестора: проект строится не только на цифрах, но и на понятном правовом механизме входа, владения и выхода.

Инвестиционный контракт

Фиксирует права, обязанности сторон, экономику и механизм конвертации в доли общества.

Конвертация в доли

Инвестор получает формализованный механизм участия в капитале проекта.

Ликвидность выхода

Предусматривается возможность выхода из проекта и продажи доли.

Правовая прозрачность

Проверяемая структура отношений, документов и корпоративной модели.

3 шага

Как происходит инвестирование

Простая и понятная логика входа в проект без перегруженной коммуникации.

01

Запрос и презентация

Инвестор получает материалы по объекту, экономике, модели распределения дохода и правовой конструкции.

02

Юридическая проверка

Обсуждаются условия инвестиционного контракта, порядок входа, защиты и конвертации в долю.

03

Вход в проект

После подписания и оплаты инвестор закрепляет участие и получает право на доход по согласованной модели.

FAQ

Частые вопросы инвесторов

Блок, который снимает основные возражения и усиливает доверие перед заявкой.

Проект ориентирован на коммерческую логистическую недвижимость с более понятной операционной моделью и более сильной экономикой по сравнению с жилыми форматами долгой окупаемости.

Защита строится через инвестиционный контракт, фиксирующий условия входа, доходности, конвертации в доли общества и порядок взаимодействия сторон.

Да, модель предусматривает ликвидность доли и возможность продажи участия по согласованной правовой процедуре.

Доход формируется из NOI объекта. По базовой модели 80% NOI распределяется инвесторам, а оставшаяся часть направляется на управление и сопровождение проекта.

Это стратегическая логистическая локация с портовой инфраструктурой, налоговыми преимуществами и высокой привлекательностью для арендаторов торгово-логистического сектора.

Контакты

Запросить материалы по проекту

Оставьте заявку — вы получите презентацию, инвестиционную модель и описание правового механизма.

Телефон
+995 577 528 877

Email
info@invest-fiz.ge

Локация
Поти, Грузия — Свободная индустриальная зона